کافه بازار
نرخ سود  املاكيا املاكيا .

املاكيا

نرخ سود

هر سال دريغ از پار جمله حسرت باري كه منفعت نشين هايي كه روزي لقبشان نيكو نشين بود، مستدام تكرار مي كنند و كل سال از اميدهايشان را براي مسكن حجره دار شدن از قدرت مي‌دهند.هر چند اقبال ها مدخل سرپوش هر روزگار مرور دور سعي مي‌كنند تمهيداتي را براي كاهش تعداد دربست نشينان و كاهش قلق و آرامش خانه دار شدن اقشار مختلف مخصوصاً آسيب پذير سازمان را همچون ساخت مسكن مهر، عرضه تسهيلات خريد غرفه و مسكن اجتماعي اتخاذ كنند ليك افزايش سالانه سود نشين ها حكايت از ناموفق بي پروايي كردن برنامه ها دارد. امسال نيز با كارآيي تأكيدات برخي از مسئولان مبني بر تداوم ركود بازار مسكن و افزايش نيافتن قيمت ها وليك به نظر مي جوخه برخي از عوامل همچنان تاكيد بر افزايش دربست بها داخل سال 94 را دارند.به گزارش جام جم آنلاين، نتايج يك پژوهش در يك موسم زماني 17ساله اثر مي‌دهد كه دايم ميان نرخ منفعت حقيقي سپرده و قيمت مسكن ربط معكوس و منفي نيستي دارد به گونه‌اي كه با كاهش نرخ‌ يا جذابيت نفع سپرده‌هاي بانكي، قيمت مسكن نيز افزايش مي‌يابد.











نرخ تورم

مهمترين شاخص تأثيرگذاري كه از جنجال ها و تبعات آن فراري نيست، نرخ تورم است.اهتمام براي كاهش نرخ تورم يكي از شعارهاي محوري براي دولت يازدهم بوده و هست. با وجود آن كه محمد باقر نوبخت سخنگوي دولت در اولين كنفرانس مطبوعاتي سال 94، نرخ تورم در سال گذشته را 14.8درصد و در سالجاري به كمتر از رقم مذكور اعلام كرده است اما اين كاهش در وضعيت زندگي مردم تاثير محسوسي نه تنها نگذاشته است بلكه آنها را با مشكلات اقتصادي قابل توجهي همچون كاهش قدرت آنها براي خريد مسكن مواجه كرده است.

نرخ ماليات

دولت يازدهم درصدد است بخشي از بودجه خود را از طريق ماليات تامين كند به همين دليل شريان‌هاي دريافت ماليات را به دقت مورد بررسي قرار مي دهد.به گفته "غلامرضا سلامي ، مشاور حسابداري، حسابرسي و اصول حاكميت شركتي وزير راه و شهرسازي ، بر اساس قانون جديد قرار است از واحدهاي مسكوني بيش از 75 متر ماليات اخذ شود كه اين ميزان مبلغ قابل توجهي براي دولت نيست." پررنگ شدن اين گزينه در سال جديد مي تواند گزگي باشد در دست موجراني كه برايشان فرقي نمي كند كه اين افزايش يك درصد باشد يا 5 درصد ، در هر صورت رقم هر چقدر هم ناچيز باشد، اين مستأجران هستند كه بايد منافع مالكان منفعت طلب را تأمين كنند.

نرخ وجدان

با وجود آن كه حسام عقبايي رئيس اتحاديه مشاوران املاك با صراحت تأكيد كرده است " قيمت اجاره بها امسال افزايش نخواهد يافت چرا كه قيمت مسكن افزايشي نيافته است اما عملكرد بازار همچون سالهاي گذشته نشان مي‌دهد كه اعلام اين قبيل اظهارات صرفا يك ژست رسانه اي است و سالهاست كه مالكان ديگر به شاخص هايي همچون عمر بنا و موقعيت منطقه اي آن در تعيين قيمت مسكن توجهي ندارند تا جايي كه برخي مالكان خواستار افزايش 40 تا 50 درصدي اجاره بها شده‌اند و مشاوران املاك نيز با مناسب دانستن قيمت هاي پيشنهادي مالكان از مستأجران مي‌خواهند كه سفت به خانه اي كه در آن نشسته اند بنشينند كه وضعيت مسكن قرمز است.

تأسف بارتر آن كه، بسياري از مالكان نرخ وجدان خود به نرخ تورم، سود بانكي، نرخ دستمزد و ميزان ريخت و پاش هاي زندگي شخصي خود، بدون نگراني نسبت به حضور ناظران هميشه غايب قانون پيوندي ناگسستني زده‌اند.

حتي مالكان منصف خواستار افزايش اجاره بها هستند

افسوس آدم زماني بيشتر مي شود كه حتي مالكان منصف نيز معتقدند كه قيمت اجاره بها بايد افزايش يابد چرا كه علاوه بر موارد فوق، كيفيت ساخت و سازها به قدري پايين آمده است كه بنا حتي اگر نوساز هم باشد نياز به تعميرات اساسي دارد و همين امر باعث شده مالك به جاي آن كه سود سرمايه گذاري خود را در كوتاهترين زمان دريافت كند چند سالي بايد اجاره هاي دريافتي خود را صرف هزينه هاي بازسازي هاي تدريحي بنا كند.متأسفانه ما هم همچون بسياري از خوانندگان اين مطلب ( بر اساس مستندات اشاره شده) بر اين باوريم كه امسال نيز نرخ ا جاره‌ها افزايش خواهد يافت و ركود موجود در بخش ساخت و ساز و خريد و فروش مسكن تاثيري قابل توجهي در نرخ اجاره نخواهد داشت و تا زماني كه بازار مسكن به معناي واقعي دستخوش تحولات مثبت اميدواركننده قرار گيرد همچنان بايد به مستاجراني كه هر سال بر تعداد آنها افزوده مي شود، خوشامدي تلخ گفت.رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران گفت: متوسط افزايش اجاره‌بها در سال 94 نسبت به سال 93، به ميزان 10 درصد بوده است.

حسام عقبايي - رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران – در گفت‌وگو با خبرنگار ايسنا اظهار كرد: خوشبختانه امسال با توجه به ثبات قيمت‌هاي مسكن، افزايش قابل توجهي در بخش اجاره ايجاد نشده و نسبت به سال گذشته حدود 10 درصد افزايش قيمت داشتيم كه پيش‌بيني مي‌شود اين روند پايدار تا پايان تابستان ادامه يابد. البته موارد قراردادهاي بالاتر از 10 درصد افزايش نسبت به سال گذشته هم گزارش شده اما در بازار مسكن ظرفيت افزايش بيش از 10 درصد وجود ندارد.عقبايي با بيان اين‌كه قيمت مسكن مهم‌ترين شاخص تعيين اجاره بها است، تصريح كرد: مقايسه بازار اجاره با بازار تورم و سودي كه بانك‌ها پرداخت مي‌كنند مقايسه مع‌الفارغي است و مردم نبايد فكر كنند همان سودي را كه از بانك مي‌گيرند، در قالب اجاره بها نيز دريافت كنند؛ چرا كه اين مساله باعث ايجاد بحران و جهش نامتعارف در اجاره بها مي‌شود.



رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران گفت: نهادي كه موجران را ملزم به رعايت عرف متعارف اجاره بها كند وجود ندارد اما منطقي‌ترين اقدام مي‌تواند افزايش مسكن استيجاري و تقويت بخش‌هايي باشد كه تقاضا و عرضه در آنها كمتر صورت مي‌گيرد.

وي تصريح كرد: افزايش توليد و رقابت از راهكارهاي كنترل قيمت اجاره بها است..

اجاره‌بهاي مسكن تو شهر تهران عقب از 9 سال اوج گيري ممتد با لرزش سالانه متوسط 24 درصد، سرانجام دروازه اندر سال93 به لحاظ «كمترين مظنه رشد» ركورد زد و حداكثر 12 درصد تزايد يافت. آمارهاي دفتر صرفه جويي مسكن تمغا مي‌دهد: داخل فاصله سال‌هاي 84 تا 92، ميانگين اجاره‌بها تو تهران 8/ 6 برابر شد، وليك پارسال اين مسير با كسرشان و افزايش شتاب اجاره‌بها، تغيير كرد. تحليل‌ها درمورد علت ركورد كاهشي هزينه‌هاي اجاره‌نشيني حاكي است: رويه كاهنده تاخت نرخ «تورم» و «رشد ارزش مسكن» به‌عنوان متغيرهايي كه به نجدت بر رفتار بازار استجاره تاثير مي‌گذارد، باعث مهار نوسانات «اجاره‌بها» شده كه اين موقع امسال ايضاً مي‌تواند بقا يابد. هم‌اكنون ميانگين استجاره هر متر مسكن در تهران 20 هزاردستان و 800 تومان است.


فريد قديري، هاجر شادماني: اجاره‌بهاي مسكن در شهر تهران، پس از يك دوره صعود 9ساله، ركورد «كمترين رشد» را در سال93 به ثبت رساند.


از تازه‌ترين آمار سامانه رهگيري معاملات املاك كه به تاييد دفتر اقتصاد مسكن نيز رسيده، حاكي است: متوسط اجاره‌بهاي آپارتمان در پايتخت طي سال93 رقمي معادل 12درصد افزايش پيدا كرد در حالي كه طي سال‌هاي ابتداي 84 تا انتهاي 92، اين شاخص به طور ميانگين 24 درصد در سال متورم شده بود و در طول اين 9 سال اجاره‌بهاي سالانه بين 15 تا 38درصد افزايش يافت.
به اين ترتيب، شتاب رشد اجاره‌بها در سال گذشته به كمترين سطح در مقايسه با 9 سال قبل از آن رسيد.
براساس معدل ريالي اجاره‌بها در سال93، هم‌اكنون بهاي اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان در تهران (با احتساب مبلغ رهن) رقمي معادل20هزار و 800 تومان است كه با اين حساب، اجاره ماهانه آپارتمان 50متري، بدون دريافت پول پيش، حدود يك ميليون تومان برآورد مي‌‌شود.


هزينه اجاره‌نشيني در تهران طي 9 سال منتهي به ابتداي 93، در مجموع، 580 درصد افزايش يافت و بهاي اجاره مسكن در سال92 نسبت به سال83 حدودا 8/ 6 برابر شد.
اين مسير صعودي سرانجام در سال گذشته تحت‌تاثير رفتارهاي دو متغير دروني و بروني بازار مسكن، تغيير جهت پيدا كرد و منجر به ركوردزني «شتاب اجاره‌بها» در جهت كاهشي شد.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، شاخص اجاره‌بها در بازار مسكن به‌شدت متاثر از «نرخ تورم» و «قيمت مسكن» است. در اين بازار هرسال مالكان براي تعيين مبالغ اجاره، ابتدا «ميزان رشد قيمت انواع كالا و خدمات و هزينه‌هاي زندگي‌شان» را ملاك قرار مي‌دهند و مشاوران املاك نيز علاوه بر اين شاخص (تورم)، به نرخ رشد قيمت مسكن سال قبل، استناد مي‌كنند. روند دست‌كم 20 سال گذشته نوسانات اجاره‌بها در تهران، تبعيت اين نرخ از دو متغير تورم و قيمت مسكن را به خوبي نشان مي‌دهد و مشخص مي‌كند دامنه افت و خيز اجاره‌بها در بلندمدت، بين دو منحني تورم و رشد قيمت مسكن بوده است به طوري كه در سيكل‌هاي تجاري بازار مسكن، سطح حداقلي نرخ رشد اجاره‌بها، مساوي يا بزرگتر از تورم و سطح حداكثري آن مساوي يا كوچك‌تر از نرخ رشد قيمت مسكن خواهد بود. هرچند در زمان ركود مسكن، هنگامي كه سطح نرخ رشد قيمت مسكن به نقطه كف مي‌رسد، معمولا نرخ رشد اجاره‌بها بالاتر قرار مي‌گيرد.

دوره‌هاي گذشته همچنين نشان مي‌دهد: سطح حداقلي نرخ رشد اجار‌ه‌بها در زمان ركود مسكن، ممكن است يك‌سال ديرتر از نقطه سقوط قيمت مسكن، رخ دهد. اين اتفاق در سال‌هاي 88 و 89 كه به ترتيب تورم مسكن و سپس تورم اجاره‌بها به سطح حداقلي رسيدند، قابل تحليل است. سال گذشته دو متغير اثرگذار بر رفتار اجاره‌بها، در يك شيب هم‌جهت، مسير نزولي را طي كرد؛ از يكسو شتاب تورم در يك‌سال 93 نسبت به يك‌سال 92 نصف شد و نرخ تورم از 7/ 34 درصد به 6/ 15 رسيد و از سوي ديگر، شتاب رشد قيمت مسكن نيز به يك‌ ششم كاهش يافت و نرخ رشد آن از 33درصد در يك‌سال 92 به 7/ 4 درصد در يك‌سال 93 محدود شد كه در مقايسه با سال‌هاي قبل بي‌سابقه بود. اين كاهش دو طرفه، باعث شد دامنه افزايش اجاره‌بها در تهران محدود شود و از رشد 20درصدي سال 92 به حداكثر 12درصد در سال 93 تبديل شود. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» اگر چه ميانگين هزينه اجاره‌نشيني در سال گذشته 12درصد افزايش يافته اما در برخي مناطق شهر، اين شاخص در اجاره‌نامه‌ها به مراتب بيشتر از متوسط نرخ رشد، افزايش پيدا كرد.
همچنين، آن دسته از اجاره‌نامه‌هايي كه به صورت غيررسمي و خارج از بنگاه‌هاي املاك، توسط موجر و مستاجر تنظيم مي‌شود، در محاسبات مربوط به متوسط اجاره‌بها، نمي‌گنجند و ممكن است مبالغ درج شده در اين نوع اجاره‌نامه‌ها، فاصله زيادي با ميانگين نرخ رسمي داشته باشد.


با اين حال، معدل يك‌سال93 اجاره‌بهاي مسكن براساس آنچه در بنگاه‌ها تنظيم و در سامانه رهگيري ثبت شده، به دست آمده است.
بررسي‌هاي كارشناسان درباره چشم‌انداز امسال بازار اجاره نشان مي‌دهد: برنامه‌اي كه دولت براي تداوم روند كاهنده نرخ تورم در سال جاري دارد و همچنين قرار گرفتن بازار مسكن در دوره انتهاي ركود كه به معني انتظار براي ثبات نسبي قيمت مسكن در سال 94 است، باعث خواهد شد منگنه‌اي كه سال گذشته از طرف اين دو متغير، اجاره‌بها را محصور كرد امسال نيز كماكان با همان فشار پارسال، بازار اجاره را تحت كنترل قرار دهد و از رشد ناموزون آن جلوگيري كند. ضمن اينكه، افت بيشتر اجاره‌بها نسبت به پارسال -با توجه به تجربه تاخير زماني دو شاخص تورم مسكن و تورم اجاره‌بها در رسيدن به نقطه كف- چندان غير محتمل نيست.


با وجود آنكه مبالغ اجاره آپارتمان در تهران طي سال گذشته، به مراتب كمتر از سال قبل از آن، رشد كرد اما عايدي اين بازار براي موجران، به مقدار جزئي افزايش يافت.
عايدي نقدي بازار اجاره از نسبت اجاره ماهانه يك‌سال آپارتمان به قيمت فروش آپارتمان به‌دست مي‌آيد به اين معني كه موجران در ازاي يك‌سال اجاره‌داري، درصدي معادل اصل ارزش دارايي ملكي خود، عايدشان مي‌شود.
در سال گذشته با توجه به متوسط قيمت مسكن –متري حدود 4 ميليون تومان- و همچنين متوسط اجاره ماهانه –متري حدود 20 هزار تومان- مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي بابت يك‌سال اجاره‌داري در تهران، رقمي معادل 24/ 6 درصد از محل عايدي نقدي اين بازار كسب كردند. اين در حالي است كه عايدي نقدي بازار اجاره در تهران طي سال92، حدود 74/ 5 درصد بود. در حقيقت شيب تند كاهش نرخ رشد قيمت مسكن در سال گذشته در مقايسه با شيب كمتر در نرخ رشد اجاره‌بها، باعث افزايش جزئي عايدي نقدي شد. تورم مسكن در دو سال گذشته يك‌ ششم شد اما تورم اجاره نصف شد.
ن طور كه او مي‌گويد: افزايش اجاره‌بها صرفا سر پشه دره زمان افزايش قيمت مسكن توجيه دارد و هيچ موجري نمي‌تواند با ملاك قرار رخصت دادن صرفا شاخصه تورم يا با منوي ارتقاي سطح معيشت خود، ارتباط به افزايش اجاره‌بهاي مسكن اقدام كند. عقبايي از سوي ديگر عدم ظرفيت براي افزايش اجاره‌بها را از ديگر دلايل مهم غيرمنطقي بي پروايي كردن افزايش كرايه ربح مسكن دروازه اندر سال جاري نشاني كرد. رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران دروازه اندر تشريح وضعيت آتي كرايه ربح مسكن مدخل سرپوش سال 94، به «دنياي‌اقتصاد» گفت: با توجه به اينكه پيش‌بيني استواري قيمت مسكن مدخل سرپوش تابستان پيش عارض قطعي است و ما هيچ نمط سير صعودي باب اين زمينه را گواه نخواهيم بود، بازار منفعت مسكن نيز به تبعيت از اين ثبات، بازاري خاموش و بدون افزايش در نرخ اجاره‌بها پيش‌بيني مي‌شود. حسام عقبايي توضيح داد: وضعيت بازار دربست نشات ناراحت از شرايط موجود دروازه اندر بازار معاملات خريد و فروش مسكن است و از آنجا كه پيش‌بيني استواري قيمت مسكن طي ماه‌هاي آتي و دروازه اندر ماه‌هاي جابه‌جايي نيز قطعي است، به طور قطع مغبچه تماشاچي افزايش اجاره‌بها نيز نخواهيم بود. وي تاكيد كرد: درون واقع ماخذ ميله اصلي تعيين اجاره‌بها، قيمت مسكن است و هيچ موجر يا مشاور املاكي نمي‌تواند با توجه به افزايش نما تورم يا براي بهبود وضعيت معيشت خود، خويشي به افزايش غيرمنطقي اجاره‌بها عمل كند. عقبايي بقا داد: برخي ديگر از موجران افزون بر تورم و ارتقاي معيشت با رويكرد سود بانكي عمل به محاسبه و افزايش اجاره‌بها مي‌كنند كه اين شيوه تعيين اجاره‌بها غير منصفانه و عادلانه است. وي تاكيد كرد: از مشاوران املاك التماس مي‌كنم با توجيه اينكه ممتاز اصلي تعيين اجاره‌بهاي مسكن، قيمت مسكن است و بازار معاملات خريد و فروش مسكن نيز، هم‌اكنون داخل حالت استقرار به سر مي‌برد، موضوع افزايش نيافتن اجاره‌بها سر پشه دره سال جديد را براي موجران تبيين كنند. از طرف ديگر موجران هم باب جريان باشند كه از خرداد ماه تا پايان تابستان بازار آرامي پيش روي اجاره مسكن خواهد بود و بنابراين، مالكان انتظار افزايش قيمت نداشته باشند.


آ
برچسب: اجاره خانه، خريد خانه قيمت آپارتمان ÇÌÇÑå ÎÇäå،
امتیاز:
بازدید:
+ نوشته شده: ۱۴ اسفند ۱۳۹۴ساعت: ۰۶:۱۳:۲۸ توسط:ميثم موضوع:

ارسال نظر
نام :
ایمیل :
سایت :
پیام :
خصوصی :
کد امنیتی :