املاكيا املاكيا .

املاكيا

اجاره بها چگونه تعيين ميشود

در اين تنگه درخور مهران كه مديريت يكي از بنگاه هاي معاملات ملكي واقع سر پشه دره زعفرانيه را دارد، مي گويد: «اين روش محاسبه نرخ وثيقه و سود به يك فرمول تبديل شده و تقريبا از يك سال پيش به تنگه درخور در مناطق شمالي ماه بيشتر مورد فايده ستاني و زيان قرار مي گيرد». وي گفت: «عوامل متعددي درب اينكه چه قيمتي براي وثيقه هر مترمربع يك مفرد مسكوني تعيين شود دخيل هستند. به خطاب مثال در مناطقي همال زعفرانيه براي يك آپارتمان معمولي كه طراحي و امكانات خيلي خاصي ندارد قيمت ها بين متري يك ميليون تا يك ميليون و 200 هزار تومان مدخل سرپوش نوسان است. در مناطق اعيان نشين ديار به دليل اينكه غالبا ثروتمندان سكونت دارند بالابودن ميزان منفعت بها چندان اهميتي ندارد و بيشتر كيفيت و امكانات مدنظر مستاجران هال مي گيرد. يعني ممكن است درون برخي از مواقع قيمت مراهنه ملكي تا متري هفت ميليون تومان نيز برسد.




به عنوان مثال ما ملكي 100 متري را در منطقه هفت تير به قيمت هر متر 500 هزار تومان يعني 50 ميليون تومان اجاره داديم كه اين مبلغ در بيشتر سطح منطقه يكسان است. اگر در بازار اجاره از معيار مشخصي براي تعيين نرخ اجاره استفاده مي شد هيچ گاه نرخ هاي سليقه اي كاربرد پيدا نمي كرد. وقتي كه در سال گذشته نرخ اجاره 20 درصد افزايش داشته اتحاديه املاك چگونه مي تواند مالكان را مجبور كند تا اجاره هاي خود را فقط 9 درصد افزايش دهند!؟ مسوولان بايد بدانند مالكان براي رسيدن به خواسته هاي خود در مدتي كوتاه راه هاي فرار را پيدا مي كنند. بهتر است مسوولان وزارت مسكن هرچه سريع تر بلوك بندي قيمت اجاره بها را اجرا كنند و در كنار طرح هاي بلندمدت طرح هاي كوتاه مدت را نيز به كار گيرند». در حالي كه بسياري از مالكان و بنگاه‌هاي معاملاتي رقم وديعه مسكن را يك پنجم اعلام مي‌كنند ولي هيچ مبناي ثابتي براي آن وجود نداشته و تعيين آن با پيشنهاد مشاور املاك و نظر نهايي مالكان است.

به گزارش خبرنگار مسكن خبرگزاري دانشجويان ايران(ايسنا)، در حالي كه اين روزها تعداد متقاضيان واحدهاي استيجاري نسبت به متقاضيان خريد و فروش مسكن افزايش يافته است، برخي از مالكان مبناي تعيين وديعه را يك پنجم قيمت كل خانه تعيين مي‌كنند.
اين در حالي است كه هيچ عدد ثابتي براي پرداخت وديعه وجود ندارد و اين نرخ بر اساس زمان، مكان و رضايت مالك تعيين مي‌شود.
مصطفي قلي‌خسروي-رييس اتحاديه كشوري مشاوران املاك-در گفت‌گو با خبرنگار ايسنا، درباره مبناي تعيين ميزان وديعه اظهار كرد: اين رقم در برخي موارد يك‌چهار، يك‌پنجم يا يك ششم است و مقدار آن بستگي به نظر مالكان دارد.

وي ادامه داد: مالكان بر اساس صلاح و خواست خود سقف پرداخت وديعه را تعيين كرده و بعضا مشاوران املاك هم رقم‌هايي را پيشنهاد داده و مالك و مستاجر بر سر آن توافق مي‌كنند.
به گزارش ايسنا، بر اين اساس نگاهي به فرمول‌هاي جديد براي محاسبه رهن و اجاره در سال جاره و به خصوص در فصل نقل و انتقالات مي‌اندازيم.
اين روزها كه بازار اجاره‌بها داغ است روشهاي جديدي در بازار اجاره مسكن شكل گرفته‌ است كه مبناي محاسبه تعيين قيمت اجاره واحدهاي مسكوني قرار مي‌گيرد. به طوري كه از سال گذشته تعدادي از مالكان واحدهاي مسكوني در بازار اجاره مسكن، به تعيين ميزان اجاره بهاي واحد مسكوني شان براساس متراژ روي آورده‌اند.
براساس فرمولي رايج در اكثر بنگاه‌ها مبناي محاسبه تعيين قيمت اجاره بهاي واحد مسكوني بر اساس ارزش واحد مسكوني بوده است كه آن هم طبق فاكتورهاي رايج تعيين و سپس 25 درصد از قيمت ملك ميزان رهني بود كه مستاجر بايد پرداخت مي‌كرد.





البته گرچه اين موارد شيوه‌هاي متداول و مرسوم تو تعيين ميزان اجاره‌بها و رهن است ولي باز تعيين ميزان لمحه بر بنياد نظر و خواست مالكان و پيشنهادات مشاوران باغ است. نوع اول اين است كه مال خودم است، اختيارش را دارم كه خب صواب سهي هم مي گويد. چه پاسخي براي او داريد؟ چنانچه راضي هستيد كه بمانيد و ولو نه، مي توانيد علل و اثاثيه را جماعت كنيد و به فكر سرپناهي ديگر و با قيمتي مناسب تر باشيد. وليكن نوع دوم پاسخي منطقي تر است كه مي توانيد بنشينيد و با بازهم بحث كنيد تا به نتيجه برسيد. برخي از همين سير هاي منطقي در تعيين كرايه ربح بها كه منصفانه تر به ديدن مي رسد، درب بازار به چند صورت مرسوم است كه به آنها تلويح مي شود.


روش تعزيراتي

در دو سال گذشته طرحي در بازار اجاره بها به اجرا درآمد كه گرچه به اذعان بسياري از كارشناسان و دست اندركاران بازار، از ابتدا روشي غيرعملي بود و در نهايت هم با شكست مواجه شد، اما به هر حال مي توانست محلي براي مطالبه مستأجران از صاحبخانه ها باشد.
بر اساس اين روش كه به دليل نظارت تعزيرات بر اجراي آن به روش تعزيراتي معروف شد، اجاره بها نمي تواند بيش از حد مشخصي افزايش يابد.
اين نرخ در سال ۹۰ بين ۷ تا ۹ درصد و در سال گذشته ۱۳ تا ۱۵ درصد تعيين شد. مبناي اين روش هم تا حدود زيادي بر انصاف پايه گذاري شده است. يعني در واقع اگر قرار باشد امسال هم طرح تعزيراتي اجرا شود، يقينا سقف افزايش اجاره بها را بسيار كمتر از ۳۰ درصد تعيين خواهد كرد.

عرف منطقه

اخيرا روشي درون بازار استجاره بها آگاه گشتن مرسوم شدن است كه نرخ منفعت را بر مبناي متراژ يكه مسكوني تعيين مي كند. در اين شيوه مالكان ارقامي بين ۷۰۰ الف بلبل تومان تا يك ميليون تومان را به ازاي كل متر خانه پيشنهاد كرده اند كه با يك محاسبه سرانگشتي، پوشيده مي شود كه اين روش نيز با دولت چنداني دروازه اندر بازار مواجه نخواهد شد و بساط متعلق اگر مجموع نشود، عريض هم نخواهد شد. به عنوان مثال اجاره يك خانه ۷۰ متري با اين روش، چيزي بين ۵۰ تا ۷۰ ميليون تومان مي شود كه به نظر نمي گروه بهره رقم منصفانه اي براي منفعت يك غرفه با اين متراژ باشد. يقيناً برخي فعالان بازار مسكن معتقدند كه چون تمام هزينه هاي ساخت خانه، به كنا متري تعيين مي شود، مالكان باز چاره اي ندارند سواي اين كه براي كرايه ربح هم مبنا را بر بنيان متراژ محاسبه كنند.



يك ميليون تومان؛ مساوي ۳۰ هزار تومان

چيزي كه سال هاست در بازار اجاره بها رايج و ملاك عمل است، برابر گرفتن هر ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه با يك ميليون تومان رهن است. اين را براي اين مي گوييم كه در سال هاي گذشته برخي تلاش ها براي بر هم زدن اين نسبت و كم و زياد كردن آن به منظور كسب سود بيشتر صورت گرفت. اما هيچ گاه نتوانست جاي خود را در بازار باز كند. اين نسبت امسال هم هيچ تغييري نكرده و كماكان به قوت خود باقي است بنابراين اگر قصد تبديل اجاره بها از اجاره به رهن يا از رهن به اجاره را داريد، همين نسبت را مدنظر قرار دهيد. با نزديك شدن به نيمه دوم ارديبهشت ماه مالكان و مستاجران واحدهاي مسكوني به تدريج خود را آماده انجام نقل و انتقالات معاملات رهن و اجاره مسكن مي كنند و اين به معناي آن است كه تا چند وقت ديگر بازار معاملات اجاره مسكن حسابي داغ خواهد شد اما نكته حائز اهميت در اين خصوص روش هاي جديدي است كه در بازار اجاره مسكن در حال شكل گيري است و مبناي محاسبه تعيين قيمت اجاره واحدهاي مسكوني قرار مي گيرد. به طوري كه از سال گذشته تعدادي از مالكان واحدهاي مسكوني در بازار اجاره مسكن (كه تعداد آنها كم نيست)، به تعيين ميزان اجاره بهاي واحد مسكوني شان براساس متراژ روي آورده اند.
برچسب: رهن و اجاره آپارتمان رهن و اجاره خانهÞíãÊ ÎÇäå ÏÑ ÊåÑÇä،
امتیاز:
بازدید:
+ نوشته شده: ۱۰ اسفند ۱۳۹۴ساعت: ۱۱:۰۳:۰۲ توسط:ميثم موضوع:

ارسال نظر
نام :
ایمیل :
سایت :
پیام :
خصوصی :
کد امنیتی :